Acquisto di abitazione contigua

Pur avendo già goduto del beneficio dell’aliquota ridotta IVA per l’acquisto della casa di abitazione di cui si sia ancora titolari, è possibile reiterare l’agevolazione nel caso in cui sidecida di acquisire una unità immobiliare contigua alla predetta casa di e destinata a formare con essa un’unica unità abitativa, sempre che l’abitazione non appartenga, dopo la riunione degli immobili, alla categoria catastale A1, A8 o A9 e che sussistano, inoltre, gli ulteriori requisiti previsti dalla Legge per l’applicazione del beneficio “prima casa”.

L’agevolazione spetta sia nel caso in cui le unità immobiliari vengano acquistate

contemporaneamente sia nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare contigua venga acquisita in un momento successivo. Allo stesso modo, l’agevolazione “prima casa” si applica anche nell’ipotesi in cui l’interessato, già proprietario di due appartamenti, ne acquista un terzo, che andrà ad unire agli altri due in modo da formare una unica unità immobiliare (ris. n.154/E/2017), senza che rilevi, altresì, la circostanza che uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza fruire dell’agevolazione “prima casa”.

Nel caso specifico, in particolare, si trattava di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti preposseduti, di cui uno contiguo, sito al terzo piano, e un altro sottostante, ubicato al secondo piano. In presenza dei requisiti previsti dalla Legge, il beneficio fiscale spetta, inoltre, anche per l’acquisto, da parte dello stesso soggetto, di una stanza contigua ad altra casa di abitazione acquisita con i benefici“prima casa”(ris. n. 25/E/2005). L’agevolazione va riconosciuta, naturalmente, anche nel caso in cui l’abitazione da ampliare sia stata precedentemente acquisita senza fruire dell’IVA ridotta.

FONTE: FIAIP approfondimenti news – dicembre 2018

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AGEVOLAZIONI:

PRIMA CASA, OK ALLA MOGLIE CHE NON HA ALTRI IMMOBILI

D. Vorrei sapere se io, moglie in comunione di beni, posso acquistare da sola una prima casa (che mi servirà come abitazione per lavoro) nella provincia di Genova, non possedendo altri immobili. La casa in cui abito attualmente non è di mio marito, ma dei miei suoceri che presto, però, la intesteranno a lui. Nel caso sia possibile, devo per forza trasferirvi la residenza?

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R. Se la lettrice non è proprietaria di immobili, nemmeno in comunione con il coniuge, potrà fruire delle agevolazioni prima casa. Essendo coniugata in regime di comunione legale dei beni, per fruire al 100% delle agevolazioni occorrerà verificare che anche il marito sia in possesso dei requisiti per godere delle agevolazioni in questione, a meno che l’immobile non venga acquistato dalla moglie con denaro personale o con lo scambio di beni personali della stessa e all’atto intervenga il marito a rendere la dichiarazione di esclusione dalla comunione legale oppure venga stipulata una convenzione matrimoniale di separazione dei beni. L’abitazione può

essere sita anche nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa, come nel caso di specie, pur non avendovi la residenza. FONTE: (Marcello Claudio Lupetti, Il Sole 24ORE – Estratto da “L’Esperto Risponde”, 24 settembre 2018)

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SENTENZA: Corte di Appello – Napoli – Sentenza 5 settembre 2018 n. 18345

Dichiarazioni mendaci del venditore e responsabilità del notaio in materia urbanistica

Con la sentenza del 5 settembre 2018 n. 4055, la Corte di Appello di Napoli ha annullato la sentenza di primo grado che aveva dichiarato nullo un atto di compravendita stipulato da un notaio, a causa del mancato rispetto della normativa urbanistica.

Si tratta di una sentenza destinata a far discutere, in quanto ridisegna i limiti della responsabilità professionale del notaio in materia di difformità urbanistica, sottolineando come non competano al notaio accertamenti di tipo tecnico, che esulano dalle sue competenze professionali.

Il primo passaggio della sentenza da segnalare riguarda la sufficienza, ai fini della validità del rogito, della dichiarazione resa sotto ammonizione, se la costruzione dell’immobile è iniziata prima del 1° settembre 1967.

Secondo la corte napoletana, infatti, «ai fini della validità ed efficacia dell’atto è necessario, ma nel contempo sufficiente, che l’alienante, ai sensi dell’art. 40 della L. n. 47/85 renda, sotto l’ammonizione dell’ufficiale rogante in ordine alle responsabilità penale per le dichiarazioni mendaci, apposita dichiarazione circa i tempi di realizzazione del fabbricato oggetto di compravendita, in assenza della indicazione del titolo abilitativo per la sua edificazione».

In sostanza, i giudici ritengono che quando l’immobile sia stato edificato prima del primo settembre 1967, la dichiarazione resa sotto ammonizione escluda comunque l’invalidità dell’atto.

La Corte ritiene altresì che non rilevi in alcun modo la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia o l’esistenza di una concessione in sanatoria, considerando sufficiente ai fini della validità del negozio, l’indicazione delle menzioni, senza che la loro eventuale mendacità possa pregiudicare la validità dell’atto. A tal proposito ritiene irrilevante nel caso di specie la nota e controversa questione della nullità formale o sostanziale, per la semplice considerazione che si tratta di immobile realizzato anteriormente al 1° settembre 1967. La stessa Corte poi sottolinea che si tratta nella fattispecie concreta di interventi edilizi minori (frazionamento) che certamente non hanno incidenza alcuna sulla commerciabilità del bene.

L’altra questione riguarda la responsabilità del notaio in ordine alle dichiarazioni mendaci dell’alienante. Anche qui la sentenza in commento sembra remare a favore dei notai. Viene infatti affermato che il notaio che ha stipulato l’atto non può essere ritenuto responsabile per non aver verificato gli abusi edilizi, trattandosi di un accertamento che non rientra nelle sue competenze né nella sua possibilità materiale di controllo.

Si afferma che il notaio non può essere ritenuto responsabile, perché non esiste a suo carico un obbligo di verificare la veridicità delle dichiarazioni del venditore. In sostanza, egli deve limitarsi ad «ammonire il venditore chiedendogli di dichiarare, sotto responsabilità penale, che l’immobile non presenta irregolarità edilizie». Se quest’ultimo tace sull’esistenza di abusi, pur conoscendoli, il notaio può procedere alla stipula dell’atto, dovendo dare fede alla parola del venditore, inserendo nell’atto le dichiarazioni da lui effettuate. FONTE: (Giuseppe Donato Nuzzo, Il Sole24ORE – Estratto da “Tecnici24” 2 ottobre 2018)

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Corte di Cassazione – Sezione Tributaria – Ordinanza 28 giugno 2017, n. 16143

        Agevolazioni “prima casa”, irrilevanti i dati catastali per individuare l’abitazione di lusso

Ai fini delle agevolazioni sulla prima casa, i dati catastali sono irrilevanti per classificare l’abitazione come di lusso. Gli unici parametri validi sono quelli contenuti nel decreto ministeriale, quali la superficie effettiva, al netto di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina.

È quanto affermato dalla Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, con l’ordinanza n. 16143 del 28 giugno 2017.  Gli Ermellini hanno accolto il ricorso degli acquirenti di un immobile ritenendo determinanti i parametri stabiliti con decreto ministeriale per classificare l’immobile e stabilire il diritto alle agevolazioni “prima casa”.

Il fatto – L’ordinanza in commento prende le mosse dall’impugnazione proposta avverso la sentenza della Commissione Tributaria, che aveva revocato le agevolazioni “prima casa” ai proprietari dell’abitazione, in quanto, dai dati catastali, l’immobile era classificato come immobile di lusso.  Secondo i ricorrenti, la sentenza della CTR è sbagliata, in quanto la classificazione dell’immobile è stata fondata esclusivamente sulle risultanze catastali, e non in base ai criteri dettati dall’art. 6 del D.M. 2.8.1969.

Determinanti i parametri ministeriali – La Suprema Corte ha ritenuto corretta la doglianza cassando la sentenza impugnata, in quanto effettivamente la C.T.R. ha erroneamente fondato la propria decisione solo sulla risultanze catastali, mentre per l’art. 6 del citato D.M. costituiscono abitazioni di lusso, tra altre tipologie, le unità immobiliari “aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”.

Da ciò deriva che il carattere non di lusso del fabbricato in questione, per l’applicazione (o la conservazione in caso vendita e successivo riacquisto) dell’aliquota agevolata, deve essere riscontrato sulla sola base dei criteri indicati dal citato decreto ministeriale, restando priva di autonoma e decisiva rilevanza la classificazione catastale, da cui, come nella specie, la superficie complessiva superava il massimo previsto per la fruibilità dell’agevolazione.

Fonte: (Giuseppe Donato Nuzzo, Il Sole24ORE – Estratto da “Tecnici24”, 4 giugno 2017)

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