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CONTRATTO PRELIMINARE: SI’ ALLA PROVVIGIONE

Cass. Civ. Sent. 13-09-2018, n. 22363

La stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’art. 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso.

Il ricorso incidentale proposto da M.J. A. è infondato.

10.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1755 c.c. e si contesta l’esistenza del diritto dell’agenzia di mediazione alla provvigione, sul rilievo che l’affare concluso non corrispondeva a quello voluto dalle parti, come del resto la Corte d’appello aveva riconosciuto, affermando che la volontà del promissario acquirente era diretta all’acquisto dell’appartamento e dei due posti auto.

10.2. La doglianza è infondata.

Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, la stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’art. 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso (ex plurimis, Cass. 19/12/2013, n. 28456; Cass. 09/06/2009, n. 13260), come nella specie accaduto con l’esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente.

11. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1759 e 1176 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, pur avendo ricostruito nel dettaglio la vicenda, individuando tutti gli elementi dai quali sarebbe emersa la responsabilità dell’agenzia di mediazione, non ne abbia tratto le conseguenze.

12. Con il terzo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, a fronte del comportamento negligente dell’agenzia di mediazione, non ha accolto la domanda del M. e non ha dichiarato il grave inadempimento della stessa con condanna a restituire quanto ricevuto a titolo di provvigione 12.1. Le doglianze, da esaminare congiuntamente per l’evidente connessione, sono inammissibili.

La ricorrente incidentale muove da un presupposto indimostrato, e cioè che l’agenzia di mediazione avrebbe colpevolmente ignorato ovvero dolosamente taciuto l’intrasferibilità dei posti auto. Diversamente, la dettagliata ricostruzione della vicenda negoziale, che ha portato all’accoglimento della domanda proposta dal dante causa della ricorrente incidentale, ha fatto escludere alla Corte d’appello il diritto alla restituzione della provvigione, e tale valutazione non integra la denunciata violazione di legge, risolvendosi in un apprezzamento delle risultanze processuali che avrebbe potuto semmai essere censurato per vizio di motivazione, entro il paradigma delineato dall’art. 360 c.p.c., n. 5.

13. Il rigetto dei ricorsi principale e incidentale e la declaratoria di inammissibilità del ricorso incidentale degli eredi M. giustifica la compensazione delle spese di lite del giudizio di cassazione, mentre sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di tutte le parti.

FONTE: Tratto da: (https:// www.avvocatofrancescofiore.it – link:  https://www.avvocatofrancescofiore.it/contratto-preliminare-si-alla-provvigione/)

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CONDOMINIO: INSTALLAZIONE DI UN ASCENSORE

Cass. Civ. Sent. 12-04-2018, n. 9101

L’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1. Deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche. Si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

Come si è già evidenziato, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici (Cass. 7938/2017), sicchè, avuto riguardo al pregiudizio lamentato dal compossessore, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1: deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche: si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

L’installazione di un ascensore rientra dunque nei poteri dei condomini (Cass. 14096/2012) rendendosi unicamente necessario verificare il rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. (Cass. 7938/2017).

Orbene, nel caso di specie, la Corte territoriale, con adeguato apprezzamento di merito, ha ritenuto che l’innovazione apportata, lungi dal costituire una rilevante modificazione delle concrete modalità di godimento della cosa comune, rappresentasse uno strumento imprescindibile a tutela dell’interesse di D.L.E., in virtù delle sue condizioni di salute, senza alcun apprezzabile lesione dell’altrui possesso del bene comune.

In particolare, secondo la valutazione del primo giudice, specificamente richiamata dal giudice di appello, l’espletata Ctu, oltre ad escludere l’asservimento del Palazzo (OMISSIS) al contiguo edificio, e dunque la costituzione di una servitù, aveva escluso che l’ascensore arrecasse alcun pregiudizio alla stabilità ed al decoro architettonico dell’immobile, nè, in generale risultava ravvisabile alcuna apprezzabile lesione, tutelabile ex art. 1170 c.c., al possesso del bene comune in capo al ricorrente.

FONTE: Tratto da (https://www.avvocatofrancescofiore.it/condominio-installazione-di-un-ascensore/)

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Ancora sul diritto all’installazione dell’ASCENSORE NEL CONDOMINIO

Cass. Civ. Ord. 05-12-2018, n. 31462

L’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c.

L’unico motivo di ricorso (col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 907 e 1102 c.c., L. n. 13 del 1989, art. 3, e art. 116 c.p.c., l’erronea valutazione delle risultanze processuali e la motivazione omessa, non idonea e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo, per avere la Corte di Appello inquadrato la fattispecie nell’ambito dell’art. 1102 c.c., anzichè delle innovazioni vietate ex art. 1120 c.c.) è inammissibile e, comunque, manifestamente infondato, in quanto l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., (Sez. 2, Sentenza n. 14096 del 03/08/2012; conf. Sez. 2, Sentenza n. 10852 del 16/05/2014).

Trattasi di principio che è stato anche di recente ribadito dalla giurisprudenza di questa Corte che (cfr. Cass. n. 7938/2017) ha confermato la regola secondo cui in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989, costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici, sicchè la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale non possono essere esclusi per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l’esecuzione dell’opera all’autorizzazione del condominio, dovendo tributarsi ad una norma siffatta valore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili per un’effettiva abitabilità dell’immobile, rendendosi, a tal fine, necessario solo verificare il rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c., da intendersi, peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale.

Negli stessi termini si veda anche Cass. n. 6129/2017, la cui massima recita che l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1, e, pertanto, costituisce un’innovazione che, L. n. 13 del 1989, ex art. 2, commi 1 e 2, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., commi 2 e 3, ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal citato art. 2, comma 3; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

A tali principi, come si ricava dalla sintesi della motivazione della sentenza d’appello risultano essersi conformati i giudici di seconde cure, il che consente di escludere che sussista la dedotta violazione delle norme di legge indicate nella rubrica del motivo.

Del resto, ove non debba procedersi ad una ripartizione di spesa tra tutti i condomini, per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta, assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova, comunque, applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (Sez. 2, Sentenza n. 24006 del 27/12/2004; conf. Sez. 2, Sentenza n. 25872 del 21/12/2010), valutazione questa che è stata compiuta dal giudice di appello, che ha escluso che sussista una limitazione dell’altrui proprietà incompatibile con la realizzazione dell’opera.

Il vizio di violazione di legge, del resto, consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione, come nel caso di specie, di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa (nella fattispecie, delle risultanze della c.t.u.) è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Sez. U, Sentenza n. 10313 del 05/05/2006 e, di recente, Sez. L, Sentenza n. 195 del 11/01/2016).

FONTE Tratto da: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/ancora-sul-diritto-allinstallazione-dellascensore-nel-condominio/)

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IMMOBILE PIGNORATO: I canoni di Locazione vanno pagati al custode

Cass. Civ. Ord. 28-03-2018, n. 7748

Dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene

1 – Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1571 e 1587 c.c., n. 2 e art. 1175 c.c.. Rileva la ricorrente che il conduttore ha l’obbligo di pagare il corrispettivo locatizio e, nel corso del rapporto, deve comportarsi secondo le regole della correttezza. Per contro i canoni di locazione maturati dall’anno 2001 all’anno 2009 non erano stati versati.

Il secondo motivo lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia, oggetto di discussione tra le parti, oltre che l’apparenza della motivazione. Rileva l’istante che il Tribunale aveva omesso di apprezzare la circostanza decisiva del mancato soddisfacimento del diritto della società locatrice alla percezione dei canoni di locazione ad essa dovuti.

2. – Entrambi i motivi sono infondati.

Il Tribunale ha basato la sua decisione sul rilievo per cui le somme corrisposte da (OMISSIS) ai custode giudiziario avevano ad oggetto proprio i canoni di locazione, i quali costituivano frutti civili del bene pignorato. Il giudice di prime cure ha quindi escluso che la fallita avesse titolo alla percezione di somme già riscosse legittimamente dalla custodia giudiziaria.

Secondo quanto dedotto dalla ricorrente, infatti, essa, insieme alla società Crazy Sun, aveva garantito, quale terzo datore di ipoteca, il rimborso del mutuo contratto da (OMISSIS) con la Banca di Roma; a seguito dell’inadempimento della mutuataria, era stata poi promossa l’azione esecutiva, sicchè l’immobile locato era stato pignorato.

Ciò posto, il Tribunale ha fatto corretta applicazione del principio per cui, dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene (Cass. 3 ottobre 2005, n. 19323; si vedano pure Cass. 21 giugno 2011, n. 13587, Cass. 29 aprile 2015, n. 8695 e Cass. 27 giugno 2016, n. 13216, quest’ultima non massimata).

La circostanza, sottolineata da parte ricorrente nella propria memoria ex art. 378 c.p.c., per cui i canoni di locazione sarebbero stati corrisposti al custode nominato in una procedura esecutiva intrapresa dalla banca che era creditrice della società fallita, non sposta i termini della questione, giacchè quel che rileva, in questa sede, è la perdita del diritto di riscuotere i canoni da parte della locatrice, il cui immobile è stato sottoposto a pignoramento. Ulteriori questioni relative al diritto di rivalsa di Naviglio nei confronti della fallita per effetto della destinazione dei canoni al soddisfacimento del credito della banca (il quale aveva ad oggetto il rimborso del mutuo erogato a (OMISSIS)) non possono rilevare, giacchè in questa sede si controverte dell’insinuazione al passivo del corrispettivo locatizio, non di altro.

Nè il decreto impugnato evidenzia il denunciato omesso esame di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, giacchè la circostanza prospettata dalla ricorrente (afferente il mancato pagamento del canone da parte del locatore), oltre ad essere stata presa in considerazione dal Tribunale, non è affatto decisiva, avendo riguardo a quanto sopra esposto; manifestamente priva di fondamento è, poi, la deduzione, svolta all’interno del secondo motivo, del vizio consistente nella natura meramente apparente della motivazione.

FONTE Tratto da: ( da www.avvocatofrancescofiore.it- link: https://www.avvocatofrancescofiore.it/immobile-pignorato-i-canoni-di-locazione-vanno-pagati-al-custode/)

 

 

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