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Lastrico solari e danni da infiltrazioni

Cass. Civ. Ord. 17-01-2020, n. 951

Quando l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1126, 1130, 1131 e 1578 c.c., art. 1585 c.c., comma 2, artt. 2043 e 2051 c.c. e degli artt. 81, 91, 111, 279, 323 e 362 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3; nonchè “insufficiente e contraddittoria motivazione su fatto controverso e decisivo per il giudizio”, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5;

– questa, in sintesi, liberata l’esposizione dal sovrabbondante e non pertinente richiamo a larga parte della congerie di norme sopra riportate e dalla denunzia di un vizio motivazionale non previsto dalla legge:

– la ricorrente afferma che dei danni derivanti dal lastrico solare, senza che rilevi la circostanza che di esso ne sia proprietaria esclusiva la medesima, deve essere chiamato a rispondere il solo condominio;

considerato che la doglianza è destituita di giuridico fondamento: a) questa Corte a Sezioni Unite ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonchè sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sentenza n. 9449 del 10/05/2016, Rv. 639821; conf., Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017).

Fonte: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/lastrico-solari-e-danni-da-infiltrazioni/)

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Condominio: le spese relative ai balconi

https://pixabay.com/it/photos/condominio-vecchia-casa-costruzione-1082094/

Cass. Civ. n. 7042/2020

Le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

L’assemblea condominiale non può, infatti, validamente prendere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione.

La Corte d’Appello di Bologna – avendo ritenuto legittimamente operata la ripartizione delle spese dei balconi, giacchè la Delib. 11 marzo 2004, aveva posto a carico di ciascun condomino le spese di copertura del pavimento del rispettivo terrazzo – ha deciso la questione di diritto ad essa sottoposta senza uniformarsi al consolidato orientamento di questa Corte, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 17/07/2007, n. 15913; arg. anche da Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071).

Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l’assemblea condominiale non può, infatti, validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 – 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/08/1994, n. 7603). D’altro canto, alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello o di cassazione, il potere di rilevarne d’ufficio la nullità (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; arg. anche da Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242). Una deliberazione assembleare di ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva non vale, allora, a scongiurare la pretesa di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al condominio a tale titolo. Il ricorso va pertanto accolto, nei limiti indicati in motivazione, e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna, la quale si uniformerà ai richiamati principi e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

Fonte: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/condominio-le-spese-relative-ai-balconi/)

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SERVITU’ DI PASSAGGIO COATTIVO

Servitù di passaggio coattivo

Cass. Civ. Ord. n. 8779/2020

La determinazione del luogo di esercizio di una servitù di passaggio coattivo va compiuta alla stregua dei criteri enunciati dell’art. 1051 c.c., comma 2, costituiti dalla maggiore brevità dell’accesso alla via pubblica, sempre che la libera esplicazione della servitù venga garantita con riguardo all’utilità del fondo dominante, e dal minore aggravio del fondo asservito.

Questi criteri dovranno valutarsi ed applicarsi contemporaneamente ed armonicamente, mediante un equilibrato loro contemperamento e tenuto presente che, vertendosi in tema di limitazione del diritto di proprietà, va applicato, in modo ancora più accentuato di quanto avviene per le servitù volontarie, il principio del minimo mezzo.

La giurisprudenza di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 10327/1998 e Cass. n. 21255/2009) è univoca nell’affermare che la determinazione del luogo di esercizio di una servitù di passaggio coattivo deve essere compiuta alla stregua dei criteri enunciati dell’art. 1051 c.c., comma 2, costituiti dalla maggiore brevità dell’accesso alla via pubblica, semprechè la libera esplicazione della servitù venga garantita con riguardo all’utilità del fondo dominante, e dal minore aggravio del fondo asservito, da valutarsi ed applicarsi contemporaneamente ed armonicamente, mediante un opportuno ed equilibrato loro contemperamento e tenuto presente che, vertendosi in tema di limitazione del diritto di proprietà (resa necessaria da esigenze cui non è estraneo il pubblico interesse), va applicato, in modo ancora più accentuato di quanto avviene per le servitù volontarie, il principio del minimo mezzo. Il relativo giudizio compete, in ogni caso, al giudice di merito e si sottrae al sindacato di legittimità se congruamente e logicamente motivato (come verificatosi nel caso di specie).

Fonte: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/servitu-di-passaggio-coattivo/)

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IL MEDIATORE DEVE COMUNICARE LA PROVENIENZA DA DONAZIONE

Cass. Civ. Sent. 16-01-2019, n. 965

La provenienza dell’immobile da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti.

E’ osservazione ricorrente che il sistema italiano di tutela dei legittimari presenta caratteristiche tali da far sì che ne risulti gravemente ostacolata la circolazione dei beni di cui il proprietario abbia disposto per donazione.

Vengono in considerazione, da un lato, la retroattiva reale della riduzione che, seppure con alcune limitazioni, si esplica anche nei confronti dei terzi, siano essi acquirenti della proprietà o acquirenti di diritti reali di godimento o di garanzia (artt. 561 e 563 c.c.); dall’altro, la regola (inderogabile) che la lesione di legittima, e quindi la riducibilità della disposizione, si determinano con riguardo esclusivo al momento della morte del donante. Così l’acquisto del donatario e quello dei suoi aventi causa sono posti in condizione di instabilità per l’intero spazio di tempo che va dal momento della donazione a quello in cui il titolo di acquisto può essere impugnato dall’attore in riduzione.

L’instabilità si verifica anche se il donante, al momento dell’atto di disposizione, non abbia coniuge, discendenti o ascendenti (art. 536 c.c.), perchè i legittimari potrebbero sopravvenire in un secondo tempo. Si ricorda che ai fini della riducibilità non è consentita distinzione tra donazioni anteriori o posteriori al sorgere del rapporto da cui deriva la qualità di legittimario (Cass. n. 1373/2009): il figlio nato nel matrimonio legittimo ha diritto di calcolare la legittima anche sui beni donati prima della sua nascita, il figlio nato fuori dal matrimonio sui beni donati prima del riconoscimento, il figlio adottivo sui beni donati prima del provvedimento che pronunzia l’adozione, il coniuge sui beni donati prima del matrimonio.

E’ noto che, a seguito della modifica degli artt. 563 e 561 c.c. (L. n. 80 del 2005), il donatario, trascorso il termine ventennale di cui al nuovo testo di tali norme, può disporre del proprio diritto senza che i suoi aventi causa abbiano a temere di subire le conseguenze di un eventuale vittorioso esercizio dell’azione di riduzione da parte dei legittimari del donante (salvo quanto previsto dall’art. 563, nuovo comma 4). Risulta tuttavia dalla stessa sentenza impugnata che la donazione, costituente il titolo di provenienza dell’alienante, è stata stipulata il 10 gennaio 2002, meno di un anno prima della sottoscrizione della proposta il 30 settembre 2002 (il minimo intervallo decorso dalla donazione dispensa la Corte da qualsiasi considerazione sul problema, dibattuto in dottrina, circa la sorte delle donazioni stipulate anteriormente alla entrata in vigore della riforma di cui alla L. n. 80 del 2005).

Altra questione, anch’essa estranea all’oggetto immediato della lite, è se il promissario acquirente – cui l’altra parte non abbia fatto presente, al momento della sottoscrizione del preliminare, la provenienza dell’immobile da donazione – possa per il solo fatto di tale omissione opporsi alla stipulazione del contratto definitivo (cfr. in argomento Cass. n. 2792/1985, in fattispecie, però, in cui si discuteva della legittimità del rifiuto opposto dal promissario dopo la morte del donante).

Ai fini che rilevano in questa sede, è sufficiente arrestarsi al rilievo che la corte di merito non avrebbe potuto negare la rilevanza della provenienza da donazione in termini assoluti e di principio, in base alla semplice considerazione che la donataria era in quel momento la sola figlia dei donanti.

In verità l’affermazione della corte non è esatta neanche se riferita al tempo della donazione, perchè i genitori donatari erano coniugi fra loro e quindi reciprocamente legittimari, in concorso con la figlia, nella successione dell’altro (artt. 536 e 542 c.c.).

In considerazione degli inconvenienti cui dà normalmente luogo la provenienza da donazione (basti pensare che il sistema bancario non concede credito garantito da ipoteca, se l’immobile offerto in garanzia è stato acquistato a titolo gratuito) deve pertanto affermarsi il principio che la provenienza da donazione costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art. 1759 c.c. alle parti (cfr. Cass. n. 16382/2009: “Il mediatore tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione”.

“L’obbligo del mediatore di comunicare, ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma 1, alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso, non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di essa non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole. Il dovere di imparzialità che incombe sul mediatore è, infatti, violato e da ciò deriva la sua responsabilità – tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l’affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l’affare a condizioni diverse” (Cass. n. 2277/1984).

Fonte: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/il-mediatore-deve-comunicare-la-provenienza-da-donazione/)

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DANNI A TERZI: RISPONDE IL LOCATORE O IL CONDUTTORE?

Cass. Civ. Ord. 29-03-2019, n. 8769

Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quinti la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.

Per quanto riguarda gli impianti e i beni annessi alla res locata si possono prospettare profili di responsabilità del locatore, quanto del conduttore da omessa custodia ex art. 2051 c.c., in tema di danni da cose in custodia, ove si provi la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere – dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore a seconda del potere di fatto esercitato sulla res (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015;Cass. n. 1948/03). In questo senso, la figura di “custode” non è riferibile a uno status giuridico predeterminato tra il soggetto e la cosa, ma è colui che ha il “governo della cosa”, ossia il potere effettivo, dinamico ed esclusivo sulla stessa, inteso come “potestà di fatto”, che deve essere anche disponibilità giuridica (Cass., S.U., 11.11.1991, n. 12019). La responsabilità ex art. 2051 c.c., difatti, postula una relazione materiale di disponibilità di fatto, oltrechè giuridica, tra il custode e la cosa, relazione che determina a carico di chi ha il potere fisico sulla stessa l’onere di impedire che da essa possa derivare pregiudizio a terzi. Il termine custode non presuppone allora, nè implica uno specifico obbligo di custodire la cosa, analogo a quello previsto, ad esempio, in tema di contatto di deposito. Viceversa, l’art. 2051 c.c., si riferisce soltanto ad uno stato di fatto. La funzione della norma, di imputare la resoonsabilita a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa stessa, porta ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e conservazione della res ed abbia, pertanto il “governo della cosa” (Cass. n. 24530/09, in motivazione).

1.4. Nel caso di locazione della cosa, pertanto, costituisce principio del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015; Cass. n. 20335/04; Cass. n. 1948/03; Cass. n. 11321/96; Cass. n. 12019/91) che il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica del bene e quinti la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni cagionati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo rivalsa sul conduttore che abbia omesso di avvertirlo ex art. 1577 c.c.), mentre con riguardo ad altre parti ed accessori del bene locato, delle quali il conduttore ha la disponibilità con facoltà od obbligo di intervenire allo scopo di evitare pregiudizio a terzi, la responsabilità verso i terzi, secondo la previsione della suddetta norma, grava soltanto sul medesimo.

1.5. Diventa, quindi, un accertamento fattuale, riservato al giudice di merito, stabilire nel caso concreto chi abbia “il governo” di un determinato bene nei termini sopra precisati (Cass. n. 1948/03, cit., in motivazione).

1.6. I criteri di cui sopra devono pertanto guidare nell’individuazione del soggetto responsabile ai sensi dell’art. 2051 c.c., nel caso di danni cagionati da beni dati in locazione. Pertanto, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento sia della singola unità immobiliare, sia dei servizi accessori e delle parti comuni dello edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, dunque, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sulla entità immobiliare locata – ancorchè in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore – con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti ivi collocati (Sez. 3, Sentenza n. 11815 del 09/06/2016 Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015; Cass. n. 1948/03).

1.7. Alla luce dei suddetti principi, quindi, gli elementi da accertare nella fattispecie in esame, al fine della configurabilità della responsabilità del locatore ex art. 2051 c.c., necessariamente collegata a quella del conduttore definita nell’art. 1588 c.c., erano i) la sussistenza di un rapporto di custodia, nel senso sopra detto, relativamente alla cosa, accertamento il cui onere probatorio ricade sull’attore; ii) il nesso causale fra la cosa in custodia e l’evento lesivo. Spetta, viceversa, al convenuto provare iii) l’esistenza del fattore estraneo, idoneo ad interrompere il nesso causale, e quindi provare il caso fortuito, tenendo presente che l’idoneità del fattore esterno è tale se presenta i caratteri della imprevedibilità e della eccezionalità (Cass. n. 25243/06).

FONTE: Tratto da: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/danni-a-terzi-risponde-il-locatore-o-il-conduttore/)

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CONTRATTO PRELIMINARE: SI’ ALLA PROVVIGIONE

Cass. Civ. Sent. 13-09-2018, n. 22363

La stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’art. 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso.

Il ricorso incidentale proposto da M.J. A. è infondato.

10.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1755 c.c. e si contesta l’esistenza del diritto dell’agenzia di mediazione alla provvigione, sul rilievo che l’affare concluso non corrispondeva a quello voluto dalle parti, come del resto la Corte d’appello aveva riconosciuto, affermando che la volontà del promissario acquirente era diretta all’acquisto dell’appartamento e dei due posti auto.

10.2. La doglianza è infondata.

Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, la stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell’affare, previsto dall’art. 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione o risoluzione del contratto stesso (ex plurimis, Cass. 19/12/2013, n. 28456; Cass. 09/06/2009, n. 13260), come nella specie accaduto con l’esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente.

11. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1759 e 1176 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, pur avendo ricostruito nel dettaglio la vicenda, individuando tutti gli elementi dai quali sarebbe emersa la responsabilità dell’agenzia di mediazione, non ne abbia tratto le conseguenze.

12. Con il terzo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1453 c.c. e si contesta che la Corte d’appello, a fronte del comportamento negligente dell’agenzia di mediazione, non ha accolto la domanda del M. e non ha dichiarato il grave inadempimento della stessa con condanna a restituire quanto ricevuto a titolo di provvigione 12.1. Le doglianze, da esaminare congiuntamente per l’evidente connessione, sono inammissibili.

La ricorrente incidentale muove da un presupposto indimostrato, e cioè che l’agenzia di mediazione avrebbe colpevolmente ignorato ovvero dolosamente taciuto l’intrasferibilità dei posti auto. Diversamente, la dettagliata ricostruzione della vicenda negoziale, che ha portato all’accoglimento della domanda proposta dal dante causa della ricorrente incidentale, ha fatto escludere alla Corte d’appello il diritto alla restituzione della provvigione, e tale valutazione non integra la denunciata violazione di legge, risolvendosi in un apprezzamento delle risultanze processuali che avrebbe potuto semmai essere censurato per vizio di motivazione, entro il paradigma delineato dall’art. 360 c.p.c., n. 5.

13. Il rigetto dei ricorsi principale e incidentale e la declaratoria di inammissibilità del ricorso incidentale degli eredi M. giustifica la compensazione delle spese di lite del giudizio di cassazione, mentre sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di tutte le parti.

FONTE: Tratto da: (https:// www.avvocatofrancescofiore.it – link:  https://www.avvocatofrancescofiore.it/contratto-preliminare-si-alla-provvigione/)

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CONDOMINIO: INSTALLAZIONE DI UN ASCENSORE

Cass. Civ. Sent. 12-04-2018, n. 9101

L’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1. Deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche. Si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

Come si è già evidenziato, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico, volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici (Cass. 7938/2017), sicchè, avuto riguardo al pregiudizio lamentato dal compossessore, l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1: deve pertanto tenersi conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche: si tratta infatti di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

L’installazione di un ascensore rientra dunque nei poteri dei condomini (Cass. 14096/2012) rendendosi unicamente necessario verificare il rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. (Cass. 7938/2017).

Orbene, nel caso di specie, la Corte territoriale, con adeguato apprezzamento di merito, ha ritenuto che l’innovazione apportata, lungi dal costituire una rilevante modificazione delle concrete modalità di godimento della cosa comune, rappresentasse uno strumento imprescindibile a tutela dell’interesse di D.L.E., in virtù delle sue condizioni di salute, senza alcun apprezzabile lesione dell’altrui possesso del bene comune.

In particolare, secondo la valutazione del primo giudice, specificamente richiamata dal giudice di appello, l’espletata Ctu, oltre ad escludere l’asservimento del Palazzo (OMISSIS) al contiguo edificio, e dunque la costituzione di una servitù, aveva escluso che l’ascensore arrecasse alcun pregiudizio alla stabilità ed al decoro architettonico dell’immobile, nè, in generale risultava ravvisabile alcuna apprezzabile lesione, tutelabile ex art. 1170 c.c., al possesso del bene comune in capo al ricorrente.

FONTE: Tratto da (https://www.avvocatofrancescofiore.it/condominio-installazione-di-un-ascensore/)

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Ancora sul diritto all’installazione dell’ASCENSORE NEL CONDOMINIO

Cass. Civ. Ord. 05-12-2018, n. 31462

L’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c.

L’unico motivo di ricorso (col quale si deduce la violazione e la falsa applicazione degli artt. 907 e 1102 c.c., L. n. 13 del 1989, art. 3, e art. 116 c.p.c., l’erronea valutazione delle risultanze processuali e la motivazione omessa, non idonea e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo, per avere la Corte di Appello inquadrato la fattispecie nell’ambito dell’art. 1102 c.c., anzichè delle innovazioni vietate ex art. 1120 c.c.) è inammissibile e, comunque, manifestamente infondato, in quanto l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c., (Sez. 2, Sentenza n. 14096 del 03/08/2012; conf. Sez. 2, Sentenza n. 10852 del 16/05/2014).

Trattasi di principio che è stato anche di recente ribadito dalla giurisprudenza di questa Corte che (cfr. Cass. n. 7938/2017) ha confermato la regola secondo cui in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la L. n. 13 del 1989, costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici, sicchè la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale non possono essere esclusi per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l’esecuzione dell’opera all’autorizzazione del condominio, dovendo tributarsi ad una norma siffatta valore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili per un’effettiva abitabilità dell’immobile, rendendosi, a tal fine, necessario solo verificare il rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c., da intendersi, peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale.

Negli stessi termini si veda anche Cass. n. 6129/2017, la cui massima recita che l’installazione di un ascensore su area comune, allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche, rientra fra le opere di cui alla L. n. 118 del 1971, art. 27, comma 1, ed al D.P.R. n. 384 del 1978, art. 1, comma 1, e, pertanto, costituisce un’innovazione che, L. n. 13 del 1989, ex art. 2, commi 1 e 2, va approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., commi 2 e 3, ovvero, in caso di deliberazione contraria o omessa nel termine di tre mesi dalla richiesta scritta, che può essere installata, a proprie spese, dal portatore di handicap, con l’osservanza dei limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c., secondo quanto prescritto dal citato art. 2, comma 3; peraltro, la verifica della sussistenza di tali ultimi requisiti deve tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall’effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all’intervento innovativo, purchè lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell’abitazione.

A tali principi, come si ricava dalla sintesi della motivazione della sentenza d’appello risultano essersi conformati i giudici di seconde cure, il che consente di escludere che sussista la dedotta violazione delle norme di legge indicate nella rubrica del motivo.

Del resto, ove non debba procedersi ad una ripartizione di spesa tra tutti i condomini, per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta, assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova, comunque, applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (Sez. 2, Sentenza n. 24006 del 27/12/2004; conf. Sez. 2, Sentenza n. 25872 del 21/12/2010), valutazione questa che è stata compiuta dal giudice di appello, che ha escluso che sussista una limitazione dell’altrui proprietà incompatibile con la realizzazione dell’opera.

Il vizio di violazione di legge, del resto, consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione, come nel caso di specie, di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa (nella fattispecie, delle risultanze della c.t.u.) è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Sez. U, Sentenza n. 10313 del 05/05/2006 e, di recente, Sez. L, Sentenza n. 195 del 11/01/2016).

FONTE Tratto da: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/ancora-sul-diritto-allinstallazione-dellascensore-nel-condominio/)

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IMMOBILE PIGNORATO: I canoni di Locazione vanno pagati al custode

Cass. Civ. Ord. 28-03-2018, n. 7748

Dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene

1 – Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1571 e 1587 c.c., n. 2 e art. 1175 c.c.. Rileva la ricorrente che il conduttore ha l’obbligo di pagare il corrispettivo locatizio e, nel corso del rapporto, deve comportarsi secondo le regole della correttezza. Per contro i canoni di locazione maturati dall’anno 2001 all’anno 2009 non erano stati versati.

Il secondo motivo lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia, oggetto di discussione tra le parti, oltre che l’apparenza della motivazione. Rileva l’istante che il Tribunale aveva omesso di apprezzare la circostanza decisiva del mancato soddisfacimento del diritto della società locatrice alla percezione dei canoni di locazione ad essa dovuti.

2. – Entrambi i motivi sono infondati.

Il Tribunale ha basato la sua decisione sul rilievo per cui le somme corrisposte da (OMISSIS) ai custode giudiziario avevano ad oggetto proprio i canoni di locazione, i quali costituivano frutti civili del bene pignorato. Il giudice di prime cure ha quindi escluso che la fallita avesse titolo alla percezione di somme già riscosse legittimamente dalla custodia giudiziaria.

Secondo quanto dedotto dalla ricorrente, infatti, essa, insieme alla società Crazy Sun, aveva garantito, quale terzo datore di ipoteca, il rimborso del mutuo contratto da (OMISSIS) con la Banca di Roma; a seguito dell’inadempimento della mutuataria, era stata poi promossa l’azione esecutiva, sicchè l’immobile locato era stato pignorato.

Ciò posto, il Tribunale ha fatto corretta applicazione del principio per cui, dopo il pignoramento di un immobile dato in locazione, il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene (Cass. 3 ottobre 2005, n. 19323; si vedano pure Cass. 21 giugno 2011, n. 13587, Cass. 29 aprile 2015, n. 8695 e Cass. 27 giugno 2016, n. 13216, quest’ultima non massimata).

La circostanza, sottolineata da parte ricorrente nella propria memoria ex art. 378 c.p.c., per cui i canoni di locazione sarebbero stati corrisposti al custode nominato in una procedura esecutiva intrapresa dalla banca che era creditrice della società fallita, non sposta i termini della questione, giacchè quel che rileva, in questa sede, è la perdita del diritto di riscuotere i canoni da parte della locatrice, il cui immobile è stato sottoposto a pignoramento. Ulteriori questioni relative al diritto di rivalsa di Naviglio nei confronti della fallita per effetto della destinazione dei canoni al soddisfacimento del credito della banca (il quale aveva ad oggetto il rimborso del mutuo erogato a (OMISSIS)) non possono rilevare, giacchè in questa sede si controverte dell’insinuazione al passivo del corrispettivo locatizio, non di altro.

Nè il decreto impugnato evidenzia il denunciato omesso esame di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, giacchè la circostanza prospettata dalla ricorrente (afferente il mancato pagamento del canone da parte del locatore), oltre ad essere stata presa in considerazione dal Tribunale, non è affatto decisiva, avendo riguardo a quanto sopra esposto; manifestamente priva di fondamento è, poi, la deduzione, svolta all’interno del secondo motivo, del vizio consistente nella natura meramente apparente della motivazione.

FONTE Tratto da: ( da www.avvocatofrancescofiore.it- link: https://www.avvocatofrancescofiore.it/immobile-pignorato-i-canoni-di-locazione-vanno-pagati-al-custode/)

 

 

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