Immobili e Condominio

I CONDÒMINI POSSONO FARE RIMUOVERE LA VERANDA ABUSIVA

D. In una proprietà composta da sei unità immobiliari, vincolata, internamente ed esternamente, in base alla legge 1089/1939, alcuni anni fa è stata costruita una veranda in ferro e vetro, di svariati metri quadrati, ancorata alla facciata e al pavimento della terrazza, di uso esclusivo di un condomino, che funge da copertura per due porzioni di appartamenti sottostanti. Si presume che l’interessato abbia fruito di condoni intercorsi, anche se non è in possesso di una delibera condominiale che avrebbe dovuto approvarne, preventivamente,l’istallazione. La veranda in questione potrebbe essere fatta rimuovere?

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R. Se il manufatto di cui parla il lettore è stato costruito sulla parte comune di uno stabile condominiale in violazione di un vincolo storico-culturale (Legge 1089/1939 e ora Dlgs42/2004), per la relativa sanatoria, ordinaria o di condono, era richiesta dei consensi di tutti i condòmini (e non la sola maggioranza), nonché la preventiva autorizzazione dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

In tale contesto, a parte eventuali interventi repressivi della Sovraintendenza, anche il condominio e i condomini possono intervenire per la rimozione del manufatto abusivo. 

Fonte: (Silvio Rezzonico, Il Sole 24ORE – Estratto da “L’Esperto Risponde”, 24 settembre 2018)

IMMOBILI – SPESA:

TETTO UNICO PER I BONUS SISMA E RISTRUTTURAZIONE

D. Sono proprietaria di due unità immobiliari che fanno parte di un mini condominio verticale,senza amministratore. Nel 2015 è stata presentata una segnalazione certificata d’inizio attività per opere che non riguardano parti comuni dell’edificio mentre nella descrizione sintetica dell’intervento riporta «rifacimento della copertura e relative opere di miglioramento sismico». Avendo superato l’importo di spesa di 96mila euro per gli interventi eseguiti in ogni singola unità abitativa, le spese sostenute per lavori sulle parti condominiali possono essere considerate disgiuntamente per quanto riguarda il limite di spesa (risoluzione 206/2007)?

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R. La risposta è negativa. Il cumulo non è ammesso tra sismabonus (anche perminicondomini) e detrazione per ristrutturazioni. L’articolo 1, comma 2, lettera c, n. 2-3 e comma 3 della legge 232/2016, proroga per cinque anni (2017-2021) la detrazione Irpef/Ires delle spese sostenute, sino a un ammontare massimo di 96mila euro, per interventi di messa In sicurezza statica delle abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva, situati nelle zone ad alta pericolosità sismica. Rispetto alla norma in vigore sino al 31 dicembre 2016, viene rimodulata la percentuale di detrazione; ampliato l’ambito oggettivo, includendo anche leabitazioni diverse dalle «abitazioni principali»; esteso anche alla zona sismica 3 (oltre le attuali zone 1 e 2) e ridotto, da 10 a 5 anni, il periodo di ripartizione della detrazione.

In particolare, la percentuale di detrazione sarà pari al:

-50% per gli interventi “antisismici” eseguiti sulle parti strutturali,

-70% se l’intervento riduce il rischio sismico di una classe,

-75% se l’intervento riguarda interi condomini e consente di ridurre il rischio sismico di una

classe,

-80% se l’intervento riduce il rischio sismico di due classi,

-85% se l’intervento riguarda interi condomini e consente di ridurre il rischio sismico di due

classi.

In ogni caso, l’ammontare delle spese agevolate non può superare i 96mila euro per unità immobiliare. La norma non ha subito modifiche con la legge di Bilancio 2018 (legge 205/2017).

È espressamente previsto che il sismabonus non sia cumulabile con agevolazioni spettanti per le medesime finalità, comprese le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie (detrazione del 50% sino a un importo di 96mila euro, articolo 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 3, lettera b, n. 1-4 della legge 27 dicembre 2017, n.205, di Bilancio per il 2018; si veda anche la guida al 50% su www.agenziaentrate.it). Pertanto, se il lettore ha fatto i lavori di ristrutturazione contemporaneamente a qu elli antisismici può comunque detrarre fino a una spesa massima di 96mila euro (circolare 7/E/2018). FONTE: (Marco Zandonà, Il Sole 24ORE – Estratto da “L’Esperto Risponde”, 24 settembre 2018)

CONDOMINIO:

Condominio, amministratori a responsabilità limitata

L’articolo 1130 del Codice civile affida, tra l’altro, all’amministratore il compito di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Per quanto, in particolare, l’obbligo di eseguire gli atti conservativi voglia interpretarsi estensivamente, esso non può mai arrivare a comprendere le opere di manutenzione straordinaria, essendo queste espressamente e tassativamente affidate, per contro, all’assemblea dall’articolo 1135, comma 1, n. 4 del Codice civile.

L’amministratore ha, poi, il “potere”, e non il “dovere”, di ordinare lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di urgenza (articolo 1135, comma 2 del Codice civile).

Trattandosi di una facoltà, egli non può incorrere in alcuna responsabilità se non vi provveda, purché dia sollecito avviso ai condomini della necessità di curare la conservazione delle cose comuni, in quanto è proprio sui condòmini che incombe in via esclusiva l’obbligo personale di contribuire alle relative spese.

Al pari dell’amministratore, anche i singoli condòmini hanno, d’altro canto, il potere di anticipare, scavalcando l’assemblea, le spese urgenti per la gestione delle cose comuni (articolo 1134 del Codice civile).

Non sembra da condividere, pertanto, l’orientamento della giurisprudenza penale, secondo cui l’amministratore del condominio riveste una posizione di garanzia, in base all’articolo 40, comma 2 del Codice penale, ricadendo su di lui l’obbligo di rimuovere ogni pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per rispondere, in sede penale come in sede civile, del mancato impedimento di un evento, è necessario accertare l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo, obbligo che certamente può nascere anche dal rapporto di rappresentanza intercorrente fra il condominio e l’amministratore.

Perché, tuttavia, si delinei una posizione di garanzia, che comporti la responsabilità omissiva nella causazione di un fatto illecito, l’obbligo deve gravare su una o più

persone specificamente individuate, dotate di mezzi idonei ad impedire la lesione del bene garantito, o a sollecitare gli interventi necessari.

E allora, quali obblighi ha l’amministratore di rimuovere le situazioni di degrado delle parti comuni, disponendo atti di manutenzione straordinaria, o adottando cautele, se non l’obbligo di convocare l’assemblea per spingerla a deliberare le opere necessarie? Si è già detto che neppure l’urgenza della spesa di riparazione straordinaria obbliga l’amministratore ad anticiparla, così come, del resto, essa non obbliga (ma faculta) il singolo condomino zelante.

Lo stesso dovere dell’amministratore, secondo l’articolo 1130 n. 2 del Codice civile, di disciplinare il godimento delle parti comuni è finalizzato soltanto ad assicurarne l’uso paritario da parte dei singoli condomini. L’amministratore non può quindi neppure interdire l’uso delle cose comuni, adducendo ragioni connesse alla sicurezza dei condomini o dei terzi, finendo altrimenti per ledere il contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun partecipante: una simile condotta integrerebbe, anzi, una molestia possessoria addebitabile all’amministratore (Cassazione, sentenza 6 febbraio 1982, n. 686).

Viceversa, di certo si configura una responsabilità penale e civile dell’amministratore in relazione alle lesioni o ai danni derivati dall’aver omesso di far riparare le parti comuni in esecuzione di una apposita delibera assembleare di approvazione delle opere, essendo a tanto l’amministratore medesimo obbligato dall’articolo 1130 n. 1, del Codice civile.

Fonte: (Antonio Scarpa, Il Sole 24ORE-Estratto da “Quotidiano del Condominio”, 2 ottobre 2018)

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Il conto del notaio blinda l’acquisto della casa

Il venditore può essere pagato non alla firma, ma dopo la trascrizione della compravendita.

Arriva il conto di deposito, altro passo chiave per la tutela di chi intende acquistare casa. Dopo l’introduzione (nel 1996) della trascrivibilità del contratto preliminare e l’obbligatorio rilascio della fideiussione per chi compra in corso di costruzione (nel 2005), ora la legge sulla concorrenza (legge n. 124 in vigore dal 29 agosto scorso) ha introdotto la facoltà di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.

Per comprendere la svolta, occorre una premessa. Chi non trascrive il preliminare si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito (o, meglio, la data dell’ultima ispezione dei registri immobiliari eseguita dal notaio rogante) e la data della trascrizione del rogito nei predetti registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (ipoteca, sequestro, pignoramento, domanda giudiziale ecc.).

Immaginando poi un contesto addirittura criminoso, potrebbe anche darsi che il venditore venda più volte lo stesso immobile a diversi acquirenti, con la conseguenza che tra essi prevale chi per primo trascrive. In sostanza, fino a che l’acquisto non sia trascritto, non si ha la certezza che esso sia andato a buon fine; e se, per caso, non va a buon fine, si tratta spessissimo di situazioni in cui è praticamente impossibile avere la restituzione del denaro consegnato al venditore al momento della firma del rogito.

La scena tradizionale (al rogito il venditore consegna le chiavi e l’acquirente paga il prezzo) è dunque destinata a cambiare nel caso di rogito successivo a un contratto preliminare di cui non sia stata voluta la trascrizione.

La nuova legge infatti afferma (importando in Italia una prassi da tempo vigente in Francia) che se ne sia «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.

Dato che, per i contraenti, si tratta di cambiare un’ inveterata abitudine (e, per i notai, di gestire questa nuova complicazione, con inevitabili aggravi organizzativi dello studio) sicuramente accadrà, in questi primi giorni di applicazione della normativa, non solo che chi deve stipulare un rogito in dipendenza di un preliminare firmato prima del 29 agosto si riterrà svincolato da questa nuova normativa adducendo che essa non può essere applicata a rapporti sorti anteriormente al 29 agosto (ma si tratta di una opinione che pare non plausibile); ma, soprattutto, pure accadrà che, nelle nuove contrattazioni, si tenterà di sostenerne la derogabilità pattizia, e cioè che compratore e venditore (in sede di contratto preliminare non stipulato per atto di notaio) possano accordarsi sul punto che l’acquirente non eserciterà il suo potere di pretendere il deposito del prezzo nelle mani del notaio.

Il tema è delicato non solo per il fatto di comprendere se una simile pattuizione sia illecita o meno; ma anche per capire cosa succeda se, convenuta una simile clausola, il compratore poi si penta e pretenda il deposito del prezzo in sede di rogito.

Probabilmente non si sbaglia se si ritiene che la tesi della derogabilità pattizia abbia il fiato corto. Non solo perché, altrimenti, non si saprebbe bene quale sia stato lo scopo che il legislatore abbia voluto perseguire, introducendo questa norma: il deposito (facoltativo) del prezzo nelle mani del notaio si è sempre potuto fare – ma non si è mai fatto – e, quindi, la nuova norma si rivelerebbe inutile perché non apporterebbe alcuna significativa novità su questo punto. Rispetto alla situazione previgente si avrebbe solo che oggi occorre una pattuizione per escludere il deposito prezzo, mentre prima occorreva una pattuizione per darvi corso; ma, evidentemente, la situazione è identica, al cospetto della considerazione che il patto per escludere il deposito prezzo, se lecito, è ben presto destinato a diventare una clausola di stile invariabilmente presente nella modulistica delle agenzie. Con ciò riproducendosi la situazione previgente.

Vero è invece che la nuova norma è stata introdotta per avere un senso: e cioè quello di proteggere l’acquirente dal rischio di vedere la trascrizione del proprio acquisto preceduta da una formalità pregiudizievole. Quando la legge vuol proteggere uno dei soggetti di un rapporto, detta norme per loro natura inderogabili (il cosiddetto ordine pubblico «di protezione»), poiché altrimenti destinate appunto ad essere travolte, nella prassi commerciale, da clausole di stile.

IL CONTO DEPOSITO

La nuova legge sulla concorrenza ha introdotto l’obbligo per il notaio, se una delle parti nella compravendita immobiliare ne fa richiesta, di depositare in un apposito conto (che viene chiamato conto di deposito) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo, oltre alle somme destinate a estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti.

LO SVINCOLO DEL PREZZO

Eseguita la trascrizione del contratto di compravendita e dopo aver verificato l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio (o altro pubblico ufficiale) provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi che sono stati depositati a favore del venditore dell’unità immobiliare

LE ALTRE CONDIZIONI

Se le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo un determinato evento o una determinata prestazione, il notaio svincola il prezzo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, che l’evento si è avverato o che la prestazione è stata adempiuta

INTERESSI AL FONDO PMI

Gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, secondo modalità e termini che saranno individuati con Dpcm, su proposta del Mef, da adottare entro 120 giorni

Fonte: (Angelo Busani, Il Sole 24ORE – Estratto da “Primo Piano”, 5 settembre 2017)

 

 

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