Compravendita di Immobile ad uso abitativo e abitabilità
Cass. Civ., Ord. 05/08/2025, n. 22651
Nella compravendita di immobili a uso abitativo, il requisito dell’abitabilità è essenziale, poiché garantisce che il bene sia idoneo all’uso previsto e liberamente commerciabile. Il relativo certificato deve essere consegnato dal venditore, ai sensi dell’art. 1477, comma 3, c.c., e non può essere sostituito da altri titoli. La sua assenza può legittimare il rifiuto dell’acquirente di adempiere, a seconda dei casi configurando una vendita di aliud pro alio, un vizio per mancanza di qualità essenziali o un semplice inadempimento risarcibile, se dovuto soltanto a ritardo nel rilascio della certificazione.
“Non è controverso tra le parti che l’immobile compravenduto si presentasse, alla consegna, ancora diviso in due porzioni con destinazione commerciale, fosse parzialmente occupato dal conduttore e che non fosse stato rilasciato il certificato di abitabilità. Nell’atto di acquisto del 13.5.2009, (art. 6) il bene era descritto non come composto da due porzioni autonome con destinazione commerciale, ma come unica unità abitativa censita al catasto fabbricati, categoria A/2, classe 7, part. 118, sub 8, nella configurazione che doveva acquisire per effetto dell’accorpamento dei subalterni 51 e 52 giusta denuncia di variazione, “nello stato di fatto (individuato nella planimetria allegata al rogito), successivo ai lavori di cui alla DIA”.
La descritta condizione oggettiva e giuridica del bene, ancora diviso al momento del rogito in due porzioni non abitabili, non esonerava il venditore dal porre in essere per tempo le necessarie modifiche strutturali per le quali aveva dato atto di aver presentato una Dia per cambio di destinazione d’uso ad abitativo e per fusione in data 13.3.2009, due mesi prima del contratto; anche nel preliminare del 23.3.2009 era specificato che l’unità immobiliare era “in corso di destinazione per civile abitazione”.
La Corte di merito avrebbe, quindi, dovuto considerare che il venditore si era obbligato alla consegna di un unico immobile, il che richiedeva la previa unificazione materiale delle due unità preesistenti, come da dichiarazione di inizio attività del marzo 2003 menzionata nel rogito, e a conseguire il mutamento di destinazione d’uso, essendone esonerato solo qualora il ricorrente avesse rinunciato all’abitabilità o si fosse fatto personalmente fatto carico dei relativi adempimenti, restando irrilevante che questi fosse a conoscenza della mancanza della relativa certificazione (Cass. 422/1996; Cass. 10703/1994).
Nella vendita di immobili ad uso abitativo l’abitabilità è requisito indispensabile poiché incide sull’attitudine del bene a realizzare gli interessi perseguiti dai contraenti, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il certificato che ne attesti la sussistenza rientra tra i documenti che il venditore è, perciò, tenuto a consegnare ai sensi dell’art. 1477, comma terzo, c.c. e non può essere surrogato dal possesso del certificato per la destinazione dell’immobile ad uso ufficio (Cass. 9253/2006). La sua mancanza può giustificare il rifiuto di adempiere, dovendo il giudice accertare se si configuri un’ipotesi di vendita di “aliud pro alio” qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali qualora le difformità riscontrate siano sanabili, o se l’inadempimento risulti non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. 23604/2023).
Gravava sulla società resistente anche l’obbligo di immettere l’acquirente nel possesso del bene, essendo il pagamento del saldo subordinato allo sfratto del conduttore a cura e spese del venditore, come esplicitamente previsto dal contratto (art. 3, pag. 4 del rogito); permanendo l’occupazione del bene, l’acquirente era legittimato, anche solo per tale ragione, a rifiutare il pagamento (Cass. 24786/2006)”.
Fonte: (https://www.avvocatofrancescofiore.it/compravendita-di-immobile-ad-uso-abitativo-e-abitabilita/)
UTILIZZO DEI BENI IN COMUNIONE
Cass. Civ. Ord. 18/04/2023, n. 10264
In materia di comunione del diritto di proprietà, allorchè per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, secondo quanto prescrive l’art. 1102 c.c., i comproprietari possono deliberarne l’uso indiretto. In mancanza di deliberazione, il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l’intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili con decorrenza dalla data in cui allo stesso perviene manifestazione di volontà degli altri comproprietari di avere un uso turnario o comunque di godere per la loro parte del bene.
Nel sistema della comunione del diritto di proprietà per quote ideali ciascun partecipante gode del bene comune in maniera diretta e promiscua, cioè come può purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca l’esercizio delle pari facoltà di godimento che spettano agli altri comproprietari (art. 1102 c.c.). Allorchè per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, i comproprietari possono deliberarne l’uso indiretto (a maggioranza o all’unanimità, secondo il tipo di uso deliberato: cfr. artt. 1105 e 1108 c.c.).
Se, allora, la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari (come accertato in fatto per l’abitazione coniugale in questione), l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure, appunto, mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari, utilizzo che costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte della maggioranza, in quanto non ne impedisce il godimento individuale, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli comunisti, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna (cfr. Cass. n. 7881 del 2011; Cass. n. 20394 del 2013; Cass. n. 29747 del 2019; Cass. n. 35210 del 2021).
In tal senso rileva il Collegio che, pur essendo pacifica nella giurisprudenza di questa Corte l’affermazione secondo cui il condividente che non tragga diretto godimento dal bene in comunione, possa chiedere la propria quota parte dei frutti del bene al condividente che invece ne abbia il concreto godimento, non appare condivisibile la decisione del giudice di secondo grado che ha ritenuto di riconoscere il diritto ad indennità della B.B. fin dal febbraio 2007, a far tempo dalla sentenza di separazione dei coniugi, con pronuncia n. 2643 del 2007, in mancanza di una richiesta di rilascio del bene in favore della controricorrente ovvero di istanza di uso turnario del bene medesimo o di richiesta da parte della stessa di ricevere la quota parte dei frutti non goduti (pertanto, in mancanza di accertamenti circa le concrete richieste della condividente non beneficiaria del bene a ricevere siffatti frutti). Infatti, dalla sentenza impugnata si ricava che l’oggetto di comunione è l’abitazione coniugale e dunque una cosa per definizione idonea a produrre frutti civili, di cui il A.A. ne ha goduto in via esclusiva. Sulla base di tali premesse di fatto, la Corte d’appello ha falsamente applicato (invece delle norme sulla comunione) l’art. 1148 c.c., che disciplina il caso, affatto diverso, della sorte dei frutti naturali o civili percepiti dal possessore di buona fede il quale debba restituire la cosa al rivendicante. Tale norma regola l’attribuzione dei frutti nel conflitto esterno tra possessore in buona fede e proprietario, e dunque non può operare per disciplinare il diverso problema della ripartizione interna fra più comproprietari dei frutti ritratti o ritraibili dalla cosa comune.
Per le considerazioni svolte la sentenza impugnata va cassata in relazione alla parte di motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, che nel decidere la controversia si atterrà al principio di diritto secondo cui “in materia di comunione del diritto di proprietà, allorchè per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, secondo quanto prescrive l’art. 1102 c.c., i comproprietari possono deliberarne l’uso indiretto. In mancanza di deliberazione, il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l’intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili con decorrenza dalla data in cui allo stesso perviene manifestazione di volontà degli altri comproprietari di avere un uso turnario o comunque di godere per la loro parte del bene”.
Fonte: ( link: https://www.avvocatofrancescofiore.it/utilizzo-dei-beni-in-comunione/)